PROJECT FASEN
Projecten worden ingericht volgens richtlijnen van de PRINCE2 projectmanagement methodiek en opgedeeld in overzichtelijke fasen. Samen met u als investeerder weet u dan ook vooraf waar u aan begint, zijn de randvoorwaarden en verwachtingen duidelijk ingekaderd en weten hoe het project qua fases en faseovergangen verloopt.
Voor omvangrijke projecten wordt met u als investeerder de details van de Quick-scan© besproken en op welke wijze het project wordt geïnitieerd en uitgevoerd. In deze pre-project fase wordt vaak samen met onze adviseurs bekeken in welke (samenwerkings) vorm het project de grootste kans van slagen heeft. Als input volstaan in de meeste gevallen de basisgegevens voor locatie- en objectinformatie als basis voor de business case. Als output ligt er een plan van aanpak waarbij aan de randvoorwaarden voor de initiatie is voldaan.
02. Projectinitiatie (PID)
In deze opvolgende fase ontstaat een plan van aanpak met onderbouwing van de business case waarbij de aankoop- en renovatieplanning op hoofdlijnen is gedefinieerd. Voor kleinere projecten vinden de eerste twee fasen vaak tegelijk plaats. De stappen en doorlooptijden van de werkzaamheden voor uitvoering worden inzichtelijk gemaakt met de bijbehorende afhankelijkheden en kosten. In het PID zijn ook de rollen en verantwoordelijkheden van de investeerder en investeerder/uitvoerder gedefinieerd.
03. Planning
Bij de omvangrijkere projecten wordt er met een project ontwikkelaar gewerkt. In Duitsland wordt deze rol ingevuld door de projectarchitect en een team met vakspecialisten. Aan de hand van het programma van eisen, technische specificaties en vergunningscriteria wordt het gehele project gepland. De validatie van de business case blijft een terugkerend thema. Idem voor de kleinere projecten, waarbij de architect in veel gevallen een ondergeschikte rol speelt. In deze fase worden ook de eerste opdrachten verleend aan de (onder)aannemers en wordt de bouwplaats ingericht voor de geplande werkzaamheden.
04. Uitvoeringsfase I - Abriss
Door de herindeling van de woningen worden bestaande bouwelementen permanent gesloopt of weggebroken. Hierbij worden ook oude leidingen, afvoerbuizen of (dragende) wanden verwijdert. Voor de laatste projecten is het huis compleet afgesloten van gas waarbij de oude leidingen ook zijn verwijderd.
In de meeste gevallen kan dit probleemloos gebeuren en leveren de oude kachels of antieke meubels ook nog wat op.
Asbest is zelden een probleem, daar er rond 1900 nog niet met dit materiaal werd gebouwd.
05. Uitvoeringsfase II - Ruwbouw
Naast het wegbreken, slopen en afvoeren van oude, bestaande bouwelementen en bouwafval in woningen voor renovatie, gaat het gaat het in deze fase ook over de constructie van de fundering, muren, vloeren en het dak. De bestaande bouw wordt constructief aangepast aan het nieuwe ontwerp, leiding schachten worden geplaatst en nieuwe ingangen of doorgangen geconstrueerd. Het gebouw is (opnieuw) wind- en waterdicht, voorzien van 'Heizung, Luftung, Sanitär, elektra, isolatie, installaties en vloerverwarming.
06. Uitvoeringsfase III - Afbouw
Tijdens deze fase worden de woningen afgewerkt. Denk hierbij aan het plaatsten van de systeemplafonds, scheidingswanden, inbouwverlichting, vloerbekleding, stuc- en schilderwerk. De trappen en wanden worden afgewerkt en van de definitieve kleur voorzien. Denk ook aan het kit-werk, het lakwerk, het plaatsen van de vloerbedekking, het afmonteren van het sanitair en het schilderwerk. Plaatsen van plinten, (video)deurbellen, naambordjes en appartementnummers. Het gaat uiteindelijk om de details welke tijdens de afbouwfase de woning klaar maken voor oplevering.
07. Oplevering
In de fase van oplevering worden de werken van de (onder)aannemer overgedragen of afgeleverd worden aan de Bauträger (bouwheer) na presentatie. Met de oplevering geeft de aannemer de gelegenheid aan de opdrachtgever het geleverde werk goed te keuren en in ontvangst te nemen. De werkzaamheden worden gekeurd tegen de vooraf gestelde eisen en afspraken. Op basis van het Abnahmeprotokol worden de werken geaccepteerd of gewijgerd. Bij wijgering zal de aanneemer de openstaande punten binnen bepaalde tijd moeten herstellen.
08. Verhuur
De doorlooptijd voor de verhuur wordt in de meeste gevallen verkort, doordat de marketing reeds in een vroeg stadium wordt opgestart. Ook kunnen potentiële huurders gebruik maken van bezichtigingen in een model woning op of in de buurt van de objectlocatie.
Evaluatie met de eindgebruiker vindt plaats en het project wordt afgerond, terwijl de verhuur opgenomen wordt in het daarvoor op maat gemaakte programma. De lessons-learnt worden gedocumenteerd en vertaald naar het volgende project en/of meegenomen tijdens de verhuur.