Antworten auf häufig gestellte Fragen:
Hieronder staan een aantal veel voorkomende vragen die wij tegenkomen. Er wordt vaak gedacht dat Nederland en Duitsland qua woningmarkt identiek zijn. Beide Europees, buren, geen wisselkoers maar vertrouwd de Euro, en de mensen en voertuigen lijken ook nog op elkaar. Het tegendeel is echter waar. Onderstaande aandachtspunten kunnen naar verwachting meer inzicht geven in de markt, de wet- en regelgeving en werkwijze. Ook dit is weer niet in heel Duitsland hetzelfde. De ervaring die wij delen betreft de deelstaat Sachsen en dan de regio Vogtland.
KAN IK EEN OPTIE NEMEN? De snelle beslisser heeft in deze regio in Europa echt een voorsprong. Een optie nemen in Duitsland is eenvoudigweg niet gebruikelijk. Bekijk eerst uw financieringsmogelijkheden of de zekerheid dat u een hypotheek kunt verkrijgen voordat u een bod uitbrengt. De teleurstelling is uit ervaring groot als u te laat bent en het object aan uw neus voorbij gaat.
IS ER EEN WETTELIJKE BEDENKTIJD? Na het teken van de koopovereenkomst is er geen wettelijke bedenktijd. U zet uw handtekening en de koop is gesloten. De betaaltermijn, ook wel de 'Kaufpreisfälligkeit' genoemd, ligt tussen de 6 en 8 weken na het tekenen van de overeenkomst. Er gaat tijd overheen voor het object op naam is gesteld.
KAN IK LOKAAL EEN HYPOTHEEK KRIJGEN? In de regel kijkt de bank naar de locatie van de rechtspersoon en het object. Of de rechtspersoon, uzelf, of uw entiteit is Duits, of het object is Duits. Beide geniet de voorkeur. De bank vestigt een eerste hypotheekrecht op het object en vaak tekent u persoonlijk mee als zekerstelling.
IS EEN "AUFLASSUNGSVORMERKUNG" NODIG?' Deze kennisgeving van overdracht zorgt ervoor dat de verkoper van het onroerend goed er tussen de aankoop en de overdracht geen toegang toe heeft. De verkoper kan het tussendoor niet aan iemand anders verkopen. Er ligt namelijk zo een week of acht tussen het tekenen van de overeenkomst en de betaaldatum De geplande overdracht is ingeschreven in afdeling II van het kadaster. De kosten voor het registreren van de reservering maken deel uit van de aanschafkosten en komen voor rekening van de koper.
WAT STAAT ER IN DE KOOPOVEREENKOMST? De koopovereenkomst voor aankopen van vastgoed in Duitsland is het zgn. "Kaufvertrag". Dit is een juridisch bindend document waarin de voorwaarden vastgelegd zijn waaronder een vastgoedtransactie plaatsvindt tussen de koper en verkoper. Hierin staan minimaal de namen en adressen van de koper en verkoper, eventuele vertegenwoordigers of gemachtigden. Een gedetailleerde beschrijving van het vastgoed, inclusief het adres, kadastrale gegevens, perceelgrootte, eigenschappen en eventuele bijbehorende voorzieningen of eigendommen is hierin opgenomen. De overeengekomen koopsom voor het vastgoed evenals de valuta waarin de betaling wordt gedaan en de bijbehorende bankrekening. Eventuele aanbetalingen en betalingsvoorwaarden worden ook gespecificeerd. Ontbindende voorwaarden zijn niet gebruikelijk, maar kunnen worden opgenomen al geniet dit niet de voorkeur van de verkopende partij. Verkopen en kopen is actie. Let op: er is in de regel geen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de overeenkomst.
IS DE OVERDRACHTSBELASTING NET ALS IN NEDERLAND? In tegenstelling tot Nederland is de overdrachtsbelasting in Duitsland niet in het hele land gelijk. In de deelstaat Sachsen is de overdrachtsbelasting 5,5%. Dit percentage wordt gerekend over de koopsom in de koopovereenkomst. De termijn waarin dit moet worden betaald verschilt per transactie en ligt tussen de 8 en 12 weken na het tekenen van de koopovereenkomst.
WELKE KOSTEN BIJ DE AANKOOP? Als eerste de koopsom van het object. Deze kosten zijn het bedrag dat in de koopovereenkomst is opgenomen. Overdrachtsbelasting: 5,5% De Notariskosten bedragen ca 1,0% van de koopsom. Kosten voor het kadaster liggen doorsnee rond de 2% van de koopsom. Hou je vast... de makelaarskosten liggen maximaal bij 5,95% (excl. 19% btw) over de koopsom.
MOET IK BETALEN? Ja! U zult het niet geloven, maar de ervaring leert dat investeerders toch denken in Duitsland onder de betalingsverplichtingen uit te komen. Dat werkt uiteraard niet zo. Eerst komt de rekening van de makelaar. Deze courtage is te voldoen bij het tekenen van de koopovereenkomst. Dan komt de rekening van de notaris en de overdrachtsbelasting. Gevolgd door de notaris zijn Fälligkeitsmitteilung, nog in alle gevallen per post verstuurd (email is nog niet gangbaar). De betaling van de koopsom wordt voldaan aan de in de overeenkomst overeengekomen partij(en) en op de bankrekening van de desbetreffende partij(en) op of voor de afgesproken datum.